賃貸物上げは物件看板でアプローチ方法が変わる!

賃貸物上げのコツ

賃貸物件を見に現地に行くと看板がついています。

 

その物件看板を見ると物上げしやすい物件なのか、時間がかかりそうな物件なのかがわかるようになります。

 

今回は看板の種類ごとにアプローチ方法を解説しようと思います。

まずは住宅地図を隅から隅まで歩いて見ることから始める

まずは賃貸物件にどんな看板がついているかを知るためには実際に賃貸物件を見る必要があります。

 

そのために必要なことは『散歩がてら住宅地図を隅から隅まで歩く』ことです。これが一番いいです。

 

ストリートビューで見て回るという方法もありますが、看板はぼかしてあることが多いので歩きましょう。

 

不動産屋さんは運動不足が多いですからね。

歩くか自転車で回りましょうね。

 

実際に歩くと住宅地図では賃貸物件とはわからなかったものがあったり、手持ちの住宅地図は少し古いものであれば新しく賃貸物件が立っていたりしますのでまずは調査がてら散歩しましょう。

看板に『管理』と書いてある物件は時間がかかる

物件を見に行くと看板のどこかに『○○不動産 管理』と記載されているものがあります。

 

読んで字のごとくどこかの不動産屋さんに管理をお願いしている可能性が高いです。

 

どこかの管理の物件は物上げがしにくいです。

信頼関係があって管理になっていますから難しいケースが多いのです。

 

でも住宅地図を隅々まで歩いていると、たくさん空室がある物件や物件の掃除が行き届いておらずめちゃくちゃ散らかっている物件がたまにあります。

 

そりゃもうひどいもんです。

 

共用部分が散らかってる物件は大体空室が多いですが…

 

こういった物件は管理会社がちゃんと管理できていません。

高い管理料だけ支払っていて賃貸オーナーは不満があることが多い。

 

なので、自社で管理することのメリットを伝えに行きましょう。

 

わが子のような賃貸をあのような状態はもったいない!弊社なら2ヶ月で満室にします!!とか。

 

今まで管理を委託していた物件は管理に対しての理解はありますので、一般媒介としての物上げよりも『自社への管理代え』の提案を自信をもってしましょう。

『入居者募集』とだけ記載の場合と看板がない

この場合は、絶対とは言えませんが『管理ではなく媒介』であるケースが多い。

 

媒介とは『一般媒介』と『専任媒介』がありますが、このパターンは両方あります。

 

このケースは正直行ってみないとわかりません…

ただ、どこかの不動産屋の管理物件やサブリース物件である可能性は低いでしょう。

賃貸物上げの難易度としては
(低)一般物件→専任物件→管理物件→サブリース物件(高)
となっています。
不動産屋さんはうちの専任だ!と思っていても賃貸オーナーは専任と思っていないし専任媒介契約を結んでいない物件も結構あります。
空室があれば賃貸オーナーは困っている可能性が高いのでアプローチしてみましょう!
ただし、専任物件とわかったらほどほどにしましょうね。(あんまりしつこいと怒られてもう行けなくなっちゃいますからね….)
仲介会社は1、2社であることが多いので客付けできる可能性も十分にアリ!
客付けできれば信頼度もアップしやすいです。

看板がいっぱいついている物件

この物件は『ど一般物件』です。
入居者さんが決まってくれればどの不動産屋さんでも構わないのです。
2、3社とかじゃなく5、6社入っていることはザラでライバル多数ではありますが、空室があればひとまず賃貸オーナーとつながることができます。
客付けはちょいと大変ですけどね…
一般媒介の数社の内訳のほとんどは大手賃貸専門仲介会社です。
大手はガンガン広告費を使って客付けしてきますので大変なわけですが、賃貸専門仲介会社は良くも悪くも賃貸しかできません。(昔の私がそうでした)
よくあったのが、久しぶりに空室ありませんか?と電話をしたらすでに賃貸物件を売却していて、その仲介を賃貸の一般媒介で入っていた売買仲介もやっている会社で売却をしていました。
必ずしも管理にしないと売買のお話が出来ないわけではないのです。
賃貸専門の会社は売買の話は、全くと言っていいほどできません。なんなら税金のこともわからないです。(私が売買を経験するまでそうだった)
そこで売買の相談や税金の相談がきたら、賃貸の話はレッドオーシャンですけど、売買の話はブルーオーシャン…
おいしくないですか?

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