ターゲットは絞るべき!物上げしにくい物件とは?

賃貸物上げのコツ

賃貸物上げをするにあたってアタックしても相手にもされない物件があります。

 

インターフォンで撃沈…

これが続くと精神的にきついですね。

 

飛び込み訪問をするにしてもDMを送るにしても物上げしにくい物件を知っとかないと無駄な時間とお金を使ってしまいます。

 

お金も時間も有限ですので、物上げできる可能性の低いオーナーに時間をかけずに可能性の高いオーナーにあたっていきましょう。

一番物上げしやすいのは空室のある一般媒介物件

もうすでに複数社に依頼をしていて、空室で困ってるとくれば物上げ出来る可能性は高いです。

たまにお断りされることがありますが、勇気を出して何回か訪問してれば物上げ出来ます。

物上げ出来るんだ!という気持ちで訪問しましょう!

物上げが難しいパターン

これからお伝えするのは訪問は控えた方が効率的に物上げ出来ます

 

例に挙げるパターンにいい物件が多いので行きたくなりますが、正直厳しい…

 

それが以下2つのパターン

満室物件

単純に困ってないので不動産屋さんに用事がありません。

オーナーは困ったときにしか用事がないですからね。
例えば、
・空室
・滞納
・騒音問題
・入居者の不慮の事故
・建物の不具合

 

こういう時しか頼りにされません。

 

なんの問題もなくて家賃満額入ってたら全然困っていませんので、追加で仲介会社を増やそうとは思いません。

 

正直満室の間は行くだけ時間がもったいないです。

 

自分新聞やニュースレターを送ったり、ポストに入れておくのはOKですけどね。

 

空室が出てから行ったほうが賃貸オーナーが困っているので、圧倒的に物上げしやすいです。

可能性が低いのはサブリース(借り上げ)物件

サブリースの物件は当たる必要はありません。
時間の無駄とまで言いませんが、物上げするのは非常に困難です。

 

理由は

少しも困ってないから

です。

 

サブリース物件は管理会社が家賃の保証をしているので、満室であってもどれだけ空いてもオーナーには関係ないです。

 

今空いてんの?くらいの感じですし、とにかくぜーんぶ管理会社に丸投げしてるので賃貸オーナーだけど賃貸のことをほぼ知りません。

 

自分の物件の状況も知らないくらい危機感ゼロです。

 

困ってないオーナーにいくらアプローチでしてもホントに響きません。

 

具体的にはレインズに大東建託とか積和とかヘーベルROOMSとか生和コーポレーションとかで、自社で建てて家賃も保証しまっせというところ。
他にもいくつかありますが地域によって異なるのでググってください。

 

もしサブリース物件で可能性があるとしたら『ずっと入居してない物件』です。

 

オーナーとしては毎月決まった家賃が入ってくるので困りませんが一棟借り上げをしている会社からしたらたまったもんじゃありません。

 

入居者が入らないと収支が合わなくなるので、借り上げ会社は毎月の保証金額を下げてきます。

 

狙うとしたらこのタイミング

 

オーナーは収入が下がったら困るので他を探し始めるからです。

 

今までどこかの不動産屋に何から何まで全部お任せしてたので、オーナーが一般媒介ではお願いする気がありませんが管理としてはすこーしだけ可能性があります。

 

そして安定はないけど高い収益が望めるかもしれない管理と毎月保証で安定しているけど収入が低いサブリースと天秤にかけます。

 

このタイミングであなたは管理とサブリースの違いを説明し、自社で管理させてもらうことのメリットを説くのです。

 

しかし大体は賃貸経営の経験のないオーナーは収入は少ないけど安定を求めて、保証金額を改定されたサブリースに落ち着いていく傾向にあります。

 

時間をさいただけの費用対効果は良くはありません。

いい物件が多いだけにちょっと悔しいですが。

 

DMを定期的に送っておいて、たまたま保証金額の見直しタイミングにあたれば連絡がくるかもよ程度の作戦でお金の無駄になりかねないので、後回しでいいでしょう。

 

何かのついでに家主宅のポストに自分新聞やニュースレターをポストに入れておくくらいならありです。

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