賃貸物上げとは

賃貸物上げのコツ

どうも、武市です。

今回はそもそも賃貸の物上げ(ぶつあげ)とはなんだという話です。

簡単に解説してみようと思います。

賃貸での物上げとは

不動産業界では『物上げ』という言葉がよく使われます。

賃貸はもちろん、売買仲介でも買取再販でも投資物件を扱う業者でも使うこの言葉。

業界的にはお金になりそうな情報をもってくることをさすのですが、ここでは以下のように定義したいと思います。

 

『取引のない賃貸オーナーから入居者募集の依頼をもらうこと』

 

賃貸仲介の大手では『物上げ』や『物調(ぶっちょう)』と言ったりしますが、物上げ=募集物件調達のことを言います。

 

 

 

実はこの物上げはやらなくても紹介できる物件情報は『レインズ』という不動産業者のみ閲覧可能な専用のサイトから手に入れることができます。

 

レインズから手に入れた物件情報を借りたい人に紹介・契約をして仲介手数料をもらって稼いでいます。

 

じゃ仲介手数料を稼げているのに何で物上げをするのか。

 

貸主から広告料をもらえる

不動産仲介業者は借主を契約をすることができたら仲介手数料を最大家賃の1ヶ月と消費税もらうことができます。

 

不動産仲介会社によっては借主からの仲介手数料を半分にしたり、物件限定によっては0円にしたりしてますね。

 

借主からの仲介手数料を割引してしまってどうやって儲けてるの!?ってとこですが、多くは賃貸オーナーからも広告料や業務委託料など様々な名目で家賃の1ヶ月~2ヶ月もらっています。

 

仮に借主からもしっかり家賃の1ヶ月分もらえたとしたら、賃貸オーナーからもらえる分と合わせて家賃の2ヶ月~3ヶ月分をもらえます。

 

例えば家賃が6万円のワンルームだったら12万円~18万円の手数料。

都心の分譲マンションの家賃30万円の賃貸だったら、60万円から90万円の手数料。

 

60万円というと、売買仲介だと2,000万円の仲介(片手)をしたのと同じ手数料です。

 

賃貸仲介は売買仲介に比べると調査や重説などの契約にかかる時間が短いく、比較的簡単です。

 

売買仲介を1ヶ月に5件やるのは慣れていてもまぁまぁ大変ですけど、賃貸仲介で1ヶ月に5件は慣れれば余裕です。

 

レインズから紹介できる物件の中には他業者さんが業務委託料を払ってくれる物件がたまにありますが、自分で物上げした物件は賃貸オーナーから広告料が必ずもらえて収益が2倍~3倍になることを考えるだけえも物上げのメリットは大きいですね。

 

付帯収入を忘れてはいけない

賃貸オーナーから直接入居者募集の依頼を受けていると、他にもメリットがあります。

 

家を借りることでうまれる仕事を紹介して紹介料を貰うことです。

この紹介料のことを『付帯収入』と言います。

例えば…

・火災保険

・保証会社加入

・ケーブルテレビチャンネル合わせ設定の無料作業

・24時間緊急対応サービス

・消毒料

・インターネット取次

・電気会社、ガス会社紹介

・引越会社取次

・鍵交換

・防犯グッズ販売

・災害時セット販売

あげればキリがありません。どうかなと思うのもありますけどね…

災害時セット販売なんかはなかなか攻めてますね(笑)

 

インターネット取次なんかは2〜3万円くらい紹介料がもらえますし、電気会社やガス会社紹介は1万円くらいもらえたりします。

火災保険や保証会社は代理店として契約をしますが、その他は取次(メールやFAXを送る)だけで成約すれば紹介料が入ってきて、なんだかんだ付帯収入だけで5万円くらいを得ることもよくあります。

更新料を侮るなかれ

賃貸はほとんどが2年契約です。

2年後にまだ住みたいときは更新料を支払って、火災保険に再加入しますよね。

実は更新は不動産仲介会社が代行することが多いのです。

もちろん無料ではなく、入居者が払った更新料を賃貸オーナーと折半して更新事務手数料としてもらって契約更新を代行します。

大手賃貸仲介会社調べでは、単身者の平均居住年数は平均で4年弱だそうです。

つまり2年後には大したクロージングをしなくても、お金がかかる広告活動をしなくても更新事務手数料と火災保険の紹介料が入ってくる可能性が高いのです。年間にしたらかなりデカイ!

この契約更新代行は他業者さんが預かっている物件だと契約更新代行は出来ません。

物上げというちょっと一手間かけたからこそ収入を伸ばすことが出来るのです。

まとめ

不動産会社であればレインズから簡単に物件情報を手にすることができますが、賃貸オーナーから直接入居者募集依頼を受けることができさえすれば収入を数倍に伸ばすことができます。

将来的には管理提案をして、自社の管理にしてもらうことだって出来ます。

全ては物上げをする事からはじまります。

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